UGOVOR O GRADJENJU
POJAM UGOVORA O GRADJENJU
Ugovor o građenju predstavlja takav ugovor kojm se jedna ugovorena strana
– izvođač radova obavezuje da prema određenom projektu sagradi u ugovorenom
roku određenu građevinu na određenom zemljištu, ili da na takvom zemljištu,
na već postojećem objektu izvrši kakve druge građevinske radove, a druga
ugovorena strana – naručilac radova se obavezuje da mu za to isplati određenu
naknadu (cenu).
U našem pravu ima više izvora prava o ugovoru o građenju. Ugovor o građenju
je prvenstveno regulisan Zakonom o obligacionim odnosima, zatim Zakonom
o izgradnji objekata, posebnim uzansama o građenju iz 1977 godine, Zakonom
o održavanju stambenih zgrada i slično. U međunarodnom pravu najznačajniji
izvori prava su: Uslovi ugovora za građevinske radove, Opšti uslovi FICID
(međunarodno stručno udruženje konsalting inžinjera), Uslovi ugovora za
elektrotehničku opremu i sl.
Osobine ugovora i pravna priroda:
• Teretan
• Dvostrano obavezan
• Formalan pravni posao
• Komutativne prirode
Ugovor o građenju spada u dvostrano obavezne i teretne ugovore, formalne
ugovore, komutativne prirode. U našem pravu ugovor o građenju spada i
u imenovane ugovore koji se posebno regulišu pod ovim nazivom “izvođenje
investicionih radova u inostranstvu”.
Subjekti ugovora o građenju su naručilac i izvođač radova kao ugovorene
strane. U ostvarivanju odnosa iz ugovora o građenju imaju odgovarajući
položaj i pojedina druga lica kao što su projektant i lice koje vrši stručni
nadzor nad izvođenjem građevinskih radova. Ova lica imaju određena prava
i obaveze i snose odgovarajuće odgovornosti u vezi sa predmetom ugovora
o građenju. Prava i obaveze subjekata ugovora o građenju ostvaruju se
tokom izvođenje radova, ali pojedine obaveze, odnosno odgovornosti nekih
navedenih subjekata djeluju i posle predaje građevine naručiocu. Jedna
od bitnih pravnih karakteristika ugovora o građenju je u tome što odgovornost
izvođača i projektanata se ne završava predajom građevine naručiocu što
je redovan slučaj kod ugovora o djelu, već određena odgovornost ovih lica
traje i po predaji građevine. Prema Zakonu o obligacionim odnosima odgovornost
traje i do 10 godina.
Razgraničenje od ugovora o prodaji
Za pravnu teoriju, poslovnu i sudsku praksu posebno se pokazuje značajnim
razgraničenje ugovora o građenju, odnosno o delu ugovora o prodaji sa
kojima često ovaj ugovor ima dodirne tačke. Ovo razgraničenje značajno
je posebno iz tri razloga: prvo, prenos rizika kod ovog ugovora vezuje
se za prenos (primopredaju) građevinskih (radova), a kod prodaje za predaju
stvari, drugo različita je odgovornost za skrivene mane i treće različiti
su rokovi zastarelost, podizanje prigovora, odgovornost
BITNI ELEMENTI UGOVORA O GRAĐENJU
Predmet
Pod predmetom ugovora o građenju podrazumjeva se određena građevina odnosno
građevinski objekat ili građevinski radovi. Kada govorimo o građevini,
onda je to najčešće novi građevinski objekat a pod građevinom podrazmjevamo:
zgrade, brane, mostove i tunele, ustvari objekti čije izrada zahteva složenije
radove.
Građvinski radovi, u smislu ovog zakona, podrazumjevaju obavljanje građevinskih
(ukljućujući građevinsko-završne i građevinsko-instalaterske radove),
montažnih, instalacionih i završnih radova, kao i ugrađenje uređaja, postrojenja
i opreme u novim i postojećim objektim. Pod izvršenjem građevinskih radova
podrazumjevaju se radovi na zemljištu na kojem takvi radovi nisu prije
bili izvođeni.
Treba istaći da može postojati ugovor o građenju sa posebnom odredbom,
koji se naziva “ključ u ruke”. Pod ugovorom o građenju “ključ u ruke”
podrazumijeva se takav građevinski posao kod koga se cijeli objekat i
svi radovi koji su potrebni za njegovo izvršenje obuhvataju jednom i jedinstvenom
cijenom. Izvođač radova preuzima obavezu da kompletan objekat, osposobljen
za upotrebu, preda naručiocu, predajom ključeva.
Ugovor ključ u ruke ima sljedeće osobine:
• Kada na strani izvođača sudjeluje više subjekata sa tim svojstvom,
oni odgovaraju solidarno
• Izvođač veoma često obavlja poslove koje prethode gređevinskim radovima:
projektovanje, obavljanje administrativnih poslova oko pribavljanja
neophodnih odobranja za građenje, račšišćavanje teren i sl.
• Izvođač obezbjeđuje nadzor
• Izvođač se redovno pojavljuje kao komisionar.
• Ogovornost izvođača je strožija.
Cijena
Uvijek se određuje sporazumom stranaka kao:
• Ukupna ugovorena cena
• Zbir jediničnih cijena radova
• Uz navođenje izraza «ključ u ruke»
Cijena je naknada koju investitor duguje izvođaču za postignuti rezultat:
građevinu ili radove, tojeste jedinicu mere ugovoreni radova. To je takozvana
jedinična cena. Cena se može odrediti i za ukupan iznos objekta to je
takozvana ukupna ugovorena cena. U slučaju “ ključa u ruke” ugovorena
cene obuhvata i sve nepredvidive troškove i viškove radova, ali isključuje
uticaj manjkova radova na ugovorenu cenu.
Ugovorom o građenju se pored iznosa reguliše vreme i način plaćanja cene.
Može se ugovarati plaćenje cene odjednom u trenutku zaključenja ugovora
ili u trenutku predaje izgrađenog objekta ili završenih radova naručiocu.
Cene se u praksi najčešće ugovara sukcesivno, prema obimu izvedenih radova
u određenom periodu. Takav obračun građevinskih radova prema njihovim
količinama i koštanju naziva se situacija.
Postoji više vrsta radova čiji troškovi čine cijenu:
• Odnos količine predviđenih i onih koji se stvarno trebaju izvesti:
višak i manjak radova
• Radovi čije je preduzimanje neophodno za stabilnost objekta: nepredviđeni
objekti
• Radovi koji nisu ni nužni ni predviđeni: naknadni radovi. Oni ne utiču
na cijenu
Ugovorena cijena se može mijenjati:
Ugovorom:
• Povećanje
Ako nije drugačije dogovoreno izvođač koji ne kasni snosi povećanje
do 2% a ako kasni svojom krivicom do 5%.
• Smanjenje
Ako izvođač ne kasni investitor ima pravo na sniženja preko 2% a kod
fiksnih cijena 10%. Ako je izvođač kasni sva sniženja su u korist investitora.
• Sporazumom stranaka
Pisana Forma
Prema zakonu o obligacionim odnosima, predviđena je pisana forma ovog
ugovora iz više razloga. To zavisi od složenosti pravnih odnosa, od njihove
dugotrajnosti i po pravilu velike vrijednosti pravnog posla.
Rok
Rok je trenutak do koga ili period unutar koga objekt, odnosno građevinski
radovi moraju biti završeni. Najčešće je određen periodom. Početak roka
može biti izričito ugovoren, a ako nije onda teče od dana uvođenja građevinara
u posao.
Ako izvođač bez razloga odlaže početak poslova daje mu se primjeren rok.
Njegovo nepoštivanje vodi ka raskidu ugovora. Produžavati rok može se
i unaprijed i naknadno. Kada zbog neispunjavanja obaveza naručioca izvođač
nije u mogućnosti da krene sa radom, tada se rok prolongira za vrijeme
potrebno za ponovno otpočinjanje radova. Postoji više vrsta rokova: rok
za uvođenje izvođača u posao, rok za izvođenje, te onaj najvažniji rok
za dovršenje i predaju naručiocu.
Ugovorna kazna
Ugovorom se predviđa plaćanje ugovorne kazne u slučaju da izvođač kasni.
To može biti:
• Ugovoreni iznos po periodima
• Procenat od vrijednosti neizvršenih radova za utvrđeno vrijeme
• Procenat od vrijednosti neizvršenih radova za utvrđeno vrijeme po
progresivnoj stopi
Smatra se da je kazna ugovorena za neuredno ispunjenje ako nije drugačije
ugovoreno. U tom slučaju po Posebnoj Uzansi kazna je jedan promil od ukupno
ugovorene cijene za svaki dan zakašnjenja. Taj iznos ne može preći 5%
od ukupne cijene radova. U ukupnu cijenu ne ulazi vrijednost već predatog
dijela objekta.
Pored bitnih elemenata ugovor o građenju sadrži druge elemente kao što
su: premija izvođaču (investitor duguje izvođaču za prijevremeno završavanje
njegovih obaveza), garantni rok za kvalitet radova (traje minimalno dvije
godine), dinamički plan gradnje, nadzor nad izvođenjem radova i sl.
PRAVA i OBAVEZE UGOVORENIH STRANE TOKOM IZGRADNJE PREME UGOVORU O GRADNJI
Obaveze izvođača
Izvođač radova tokom izvođenja radova ima brojna prava i obaveze. U ugovorene
obaveze spadaju: obavezu proučavanja tehničke dokumentacije, obavezu izvođenja
ugovorenih građevinskih radova, obavezu pridržavanja ugovorenih rokova,
plaćanja ugovorene kazne ako je ugovorena, obavezu omogućavanja naručiocu
radova da vrši nadzor, obavezu osiguranju radova, zaštite obustavljenih
radova i obavezu obaveštenja naručioca o važnijim okolnostima u vezi gradnje.
Prethodne obaveze-prinudni karaketer
Imovinskopravne:
• Poštovanje pismene forme ugovora
Administrativne:
• Pregled tehničke dokumentacije,
Prijava početka radova – minimalno 8 dana prije početka izvođenja radova.
Prijava se podnosi opštinskoj komisiji za izvođenje građevinskih radova.
Preduzimanje mjera obezbjeđenja da bi zaštitio: građevinu i radove, opremu
i materijal, radnike, prolaznike i saobraćaj, te susjedne objekte.
Obaveza proučavanja tehničke dokumentacije
Izvođač radova, koji prema ugovoru ne obezbeđuje projektno-tehničku dokumentaciju,
a koja je redovno sastavni deo ugovora, dužan je deteljno istu da prouči
i da od naručioca zatraži blagovremeno objašnjenje o nedovoljno jasnim
detaljima. Naručilac radova dužan je da postupi po zahtevu izvođača i
da mu u primerenom roku dostavi tražena objašnjenja u pisanoj forrmi.
S druge strane, izvođač radova nije ovlašćen da mjenja projektno-tehničku
dokumentaciju, ali ako uoči određene nedostatke dužan je da o tome upozori
naručioca, a u težim slučajevima može i da obustavi radove. Za izmene
tehničke dokumentacije ovlašćen je naručilac kao gospodar posla, ali uz
odgovarajuće izmene cene i roka građenja.
Obaveza izvođenja ugovoreni građevinski radova
Izvođač radova dužan je da izvede ugovorene radove (pripremne, glavne
i završne) u svemu prema projektnoj dokumentaciji. Izvođač radova dužan
je da izvede i viškove radova (količine izvedenih radova koji prelaze
ugovorene količine radova), koji se takođe smatraju ugovorenim radovima.
Za svako, odstupanje od projekta građenja, izvođač mora da ima pismenu
saglasnost naručioca. Izuzetno, izvođač ne mora da ima prethodnu pismenu
saglasnost naručioca kada je reč o takozvanim nepredviđenim radovima (koji
nisu predviđeni ugovorom, a čije je izvođenje nužno zbog osiguranja stabilnosti
objekta ili radi sprečavanja nastanka štete, a izazvani su neočekivanom
težinom zemljišta, pojavom vode ili drugim vanrednim i neočekivanim događajima),
ali samo onda ako zbog njihove hitnosti nije bio u mogućnosti da pribavi
tu saglasnot.
Izvođač radova nije dužan jedino da izvede takozvane, naknadne radove,
tj, radove koji nisu ugovoreni i nisu nužni za ispunjenje ugovora. Ako
međutim naručilac želi da ih izvede, dužan je da ih prvo ponudi na izvođenje
izvođaču.
Obaveza pridržavanja ugovorenih rokova
Izvođač radova dužan je ugovorene radove, odnosno ugovorenu građevinu
završi u ugovorenom roku. Ako nije drugačije ugovoreneo, rok za izvođenje
teče od uvođenje izvođača u posao. Ako izvođač radova ne započne radove
u ugovorenom roku, odnosno odmah po uvođenju u posao, a to ne učini ni
naknadno u ostavljenom roku, naručilac može da raskine ugovor i da zahteva
naknadnu štetu. Izvođač radova ima pravo da u određenim slučajevima traži
produženje roka za izvođenje radova:
• U slučaju promjenjenih okolnosti (prirodni događaji, poplave, zemljotresi
i dr)
• Zbog neispunjavanje obaveza naručioca ne može uredno da izvršava svoje
obaveze ( zakašnjenje u uvođenje u posao, zakašnjenje u isporuci opreme
itd)
• Zbog odstupanja od predmete ugovora
Obaveze plaćanja ugovorene kazne
U slučaju zakašnjenja izvođač radova sa izvršenjem svoje ugovorene obaveze,
ugovara se i plaćanje ugovorene kazne. Ugovorene strane mogu odrediti
visinu kazne po svom nahođenju u jednom ukupnom iznosu, u procentu ili
za svaki dan zakašnjenja, ili na koji drugi način. Ugovorena kazna mora
biti ugovoren u formi propisanoj za ugovor iz koga je nastala obaveza,
na čije se ispunjenje ta ugovorena kazna odnosi.
Omogućavanje nadzora
To je prinudna, dispozitivna i običajna dužnost izvođača. Izvođač mora
učiniti sve da bi naručilac mogao realizirati svoja nadzorna ovlaštenja.
Tu spada:
• Omogućavanje pristupa na gradilište i u skladišta
• Pružanje dokaza o kvalitetu opreme i radova
• Pozivanje na testiranje, prisustvovanje testovima
• Izvođenje pojedinih radova u prisustvu nadzornog organa
• Omogućavanje proba na licu mjesta
• Otkrivanje pojedinih radova
• Uzimanje uzoraka.
Obaveza osiguranja radova
Ugovorom o građenju predviđa se obaveza izvođač da osigura radove, materijal
i opremu za ugrađivanje, od uobičajnih rizika do njihove pune vrijednosti.
Uobičajni rizici od kojih se vrši osiguranje određuju se prema svim okolnostima,
konkretnog slučaja, a naročito prema vrsti radova, mjestu izvođenja radova,
vrsti i svojstvima materijala i opreme koja se ugrađuje.
Obaveze zaštite obustavljenih radova
Izvođač ima pravo da privremeno obustavi izvođenje radova, ako je zbog
postupka naručioca sprečen da izvodi radove ili mu je zbog toga, izvođenje
radova znatno otežano. U slučaju obustavljanja radova izvođač je dužan
da zaštiti već izvedene radove od propadanja preuzimanjem nužnih mjera
zaštite.
Obaveze obavještenje naručioca
Izvođač radova dužan je da izvještava naručioca o svim važnijim okolnostima
toka izvršenje ugovora a posebno o oklonostima koje onemogućavaju ili
otežavaju izvođenje radova, o obustavljanju radova, o nastavljanju radova
po prestanku smetnji zbog kojih je izvođenje radova obustavljeno.
Vođenje knjiga o građenju
Građevinski dnevnik sadrži podatke o otpočinjanju i završetku pojedinih
radova i o njihovim količinama. Mora sadržati sve važnije momente koji
se tiču izvođenja radova ili koji mogu da utiču na kvalitet, nalozi i
primjedbe naručioca. Potpisivanje je svakodnevno. Građevinska knjiga
sadrži završetke pojedinih faza radova i uređivanje odnosa
OBAVEZE NARUČIOCA
Obaveze naručioca se po pravnoj prirodi dijele se na:
• Administrativne i
• Ugovorne
Naručilac je dužan da pribavi odobrenje za izgradnju, da uvede izvođača
u posao u roku koji je određen ugovorom, da vrši nadzor nad izvođenjem
radova na način utvrđen zakonom o izgradnji objekata, da plati ugovorenu
cijenu, odnosno da plati avans.
Obaveze obezbeđenje projektno tehničke dokumentacije
Naručilac radova je obavezan da obezbjedi i preda blagovremeno izvođaču
svu potrebnu projektno- tehničku dokumentaciju sa svim grafičkim, računskim
i opisnim prilozima potrebnim za izvođenje radova koji su predmet ugovora.
Obaveza uvođenje izvođača u posao
Naručilac prvo mora da preda gradilište. Uređenim se smatra samo ono gradilište
koje izvođaču između ostalog obezbjeđuje faktičku i pravnu mogućnost pristupa
parceli na kojoj se izvode radovi.
Naručioc mora uručiti i:
• Tehničku dokumentaciju za izvršenje radova u potrebnom broju primjeraka,
• Odobrenje za izgradnju
• Dokaze o obezbeđenim finansijskim sredstvima
• Rok izgradnju teče za od trenutka uvođenja u posao
Obaveza vršenja stručnog nadzora
Vršenje stručnog nadzora je pravo naručioca radova. Realizacija ove obaveze
može biti veoma značajna kod procjenjivanja odgovornosti izvođača za nedostatak
izgrađenog građevinskog objekta, odnosno izvedenih građevinskih radova.
Predmet stručnog nadzora su:
• Vrste, količine i kvalitet radova, materijala i opreme
• Pridržavanje tehničke dokumentacije i rješenja značajnih za stabilnost
i sigurnost objekta. Način nadzora se određuje ugovorom i posebnim uzansama.
Obaveza plaćanje cijene
Cijena je osnovna obaveza naručioca radova koju je on dužan da plati za
izvršenje ugovorenih građevinskih radova. Vrijeme i način plaćanje cijene
građenja reguliše se ugovorom: odjednom, u ratama, prije početka građenje,
tokom građenja i nakon završetka građenja.
Plaćanje prije gradnje, avansom
Za iznose koje će dati, naručioc traži i garanciju banke da će izvođač
ili izvršiti ugovorene radove ili vratiti avans. Ako nije drugačije dogovoreno,
obaveza počinje teći kad novčani iznos ispostavljenih privremenih situacija
dostigne visinu od 50% ugovorene cijene. Vraćanje se vrši sukcesuivno
i u srazmjeri primljenog avansa i vrijednosti ugovorenih a neizvršenih
radova. Vraćanje avansa ostvaruje se kroz odbijanje odgovarajuće rate
od cijene koju treba platiti po dospjeloj privremenoj situaciji.
Plaćanje u toku izgradnje, izvođenja radova
Vrši se na osnovu faktura, u poslu građenja a nazivaju se situacijama.
Po Posebnim uzansama to je faktura koja se ispostavlja za radove izvedene
u proteklom periodu od mjesec dana. Radovi se utvrđuju na osnovu građevinskog
dnevnika i građevinsko-obračunski list knjige u koju se dnevno bilježi
situacija na gradilištu.
U praksi postoje i takozvan. obračunske situacije. Obračunska situacija
se ispostavlja za radove obavljene u jednoj fazi, dijelu objekta, osnov
je građevinske knjige.
Plaćanje nakon završetka radova
Osnov je konačna situacija. Ona se sastavlja i podnosi naručiocu po izvršenoj
primopredaji izvedenih radova. Sadrži podatke do kojih je došla komisija
koja je zajedničko tijelo naručioca i izvođača, koja provjerava saglasnost
i kvalitet izvedenih radova sa tehničkom dokumentacijom.
Rok za plaćanje ove situacije je 15 dana od prijema. Naručioc ne plaća
cijeli iznos plaćene konačne situacije. On ima pravo da zadrži srazmjerni
dio cijene za otklanjanje nedostataka utvrđenih prilikom primopredaje
radova. Zadržani iznos se mora platiti u roku od 8 dana po otklanjanju
utvrđenih nedostataka.
Pored ovih obaveza naručilac je dužan da podnese zahtjev za izdavanje
dozvole za upotrebu objekta. Po završenoj izgradnji objekta vrši se primopredaja
objekta, odnosno građevinski radova, koja obuhvata tehnički pregled radova
i zapisničko konstantovanje primopredaje.
Postupak pregleda je određen sporazumom i po prirodi stvari. Osnov je
ugovorna dokumetacija. Ne provjeravaju se oni elementi koji su već provjereni
tehničkim pregledom. O pregledu se vodi zapisnik.
Podaci se odnose na:
• Poštivanje pravila u izvođenju radova
• Kvalitet radova
• Obim radova
• Koje radove treba popraviti ili ponovo izvesti
Zapisnik potpisuju obje strane. Ako jedna strana neće neopravdano da pristupi
pregledu ili odbije da potpiše zapisnik, drugi partner to može učiniti
sam. Danom dostavljanja takvog zapisnika drugom ugovaraču nastaje posljedice
u vezi sa primopredajom.
Ako su primopredajom uočeni nedostaci koje izvođač mora da otkloni on
je dužan odmah da pristupi izvođenju radova. Kada zapisnik o primopredaji
bude potpisan i eventualni nedostaci otklonjeni, investitor donosi odluku
o prijemu objekata. Poslije toga se objekat zapisnički preuzima od izviđača.
ODGOVORNOST IZVOĐAČA i PROJEKTANTA
Izvođač je odgovoran za nedostatke radova u stvari garantuje da su izvedeni
radovi u vrijeme primopredaje u skladu sa ugovorom, propisima i pravilima
struke i da nemaju mana koje onemogućavaju njihovu upotrebu ili umanjuju
njihovu vrijednost.
On je takođe odgovoran i za nedostateke zemljišta na kom je podignuta
građevina. Posebne osobnosti ugovora o građenju je da se odgovornost za
izvršene radove produžava i posle primopredaje objekta. To je takozvana
zakonska garancija ili po ugovoru o građenju ugovorena garancija. Ova
grancija traje vremesnki onoliko koliko je utvrđeno ugovoreno ali ne kraće
od zakonom propisanim rokom. Zakonski garantsni rok je 10 godina.
Projektanti odgovaraju za štete nastale usljed lošeg projektovanja. Odgovaraju
za nedostatke građevine koji se tiču njene soildnosti, unutar 10 godina
od primopredaje radova.
Za nedostatke usljed projektovanja ili zbog osobina zemljišta, koje je
projektant utvrdivao odgovornost projektanta se ne može isključiti ni
ograničiti. Pravo na tužbu ima ne samo naručilac već i svaki sticaoc građevine
unutar 10 godina.
Projektant se oslobađa krivice samo ako nedostatak nije nastao njegovim
propustom.
PRESTANAK UGOVORA
Ugovor o građenju prestaje iz razloga:
• Promjenjenih okolnosti
• Nemogućnosti ispunjenja obaveza
• Prekomjernog oštećenje
• Na osnovu sporazuma - obaveznom pisanom formom
Izvođač može jednostrano raskinuti ugovor kada investitor kasni sa uvođenjem
građevinara u posao.
Investitor može prekinuti ugovor u sklučaju
• Znatnog povećanja cijene izazvanog nepredviđenim radovima ili višim
cijenama materijala i radova.
• Zbog upotrebe neadekvatnog meterijala od strane izvođača
• U slučaju kašnjenja izvođača sa izvođenjem pojedinih radova prema
vremenskom planu
Posao građenja je složen i zahtijeva učestvovanje više lica čiji postupci
samostalno ili u vezi sa radnjama drugih lica utiču na ishod ugovora.
Zato svako od tih lica može da odgovara samostalno ili povezano sa drugima
licima.
PROCITAJ
/ PREUZMI I DRUGE SEMINARSKE RADOVE IZ OBLASTI:
|
|
preuzmi
seminarski rad u wordu » » »
Besplatni Seminarski
Radovi
SEMINARSKI RAD
|